Κυριακή, 30 Νοεμβρίου 2014

Πληρώσαμε πάνω από 3 δις για φόρους ακινήτων!


Ξεπερνά τα 3 δισεκατομμύρια ευρώ το καπέλο στους φόρους ακινήτων που έχουν πληρώσει τα τελευταία πέντε χρόνια οι ιδιοκτήτες ακινήτων μέσω των εξωπραγματικών αντικειμενικών τιμών. Ενώ από το 2010, που ουσιαστικά η οικονομία βυθίστηκε στην ύφεση, οι τιμές των ακινήτων πηγαίνουν μόνο προς μία κατεύθυνση, δηλαδή προς τα κάτω, οι φόροι των ακινήτων πηγαίνουν προς την αντίθετη κατεύθυνση, προς τα πάνω. Και αυτή η αδικία σε βάρος των εκατομμυρίων ιδιοκτητών ακινήτων έγινε και εξακολουθεί να γίνεται μέσω ενός και μοναδικού τρόπου: της τεχνητής διατήρησης των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στα ύψη.

Από το 2010, όταν το υπουργείο Οικονομικών άρχισε να αναζητά έσοδα για να εκπληρώσει τους δημοσιονομικούς στόχους του Μνημονίου, τα ακίνητα αποτέλεσαν τον αγαπημένο φοροεισπρακτικό στόχο του. Η πρώτη κίνηση που έγινε ήταν η επαναφορά το 2010 του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας με αφορολόγητο όριο 400.000 ευρώ. Το 2011 ο φόρος μετονομάστηκε σε Φόρο Ακίνητης Περιουσίας και το αφορολόγητο όριο μειώθηκε στα 200.000 ευρώ. Τον Σεπτέμβριο του ίδιου έτους επιβλήθηκε, παράλληλα με τον ΦΑΠ, και το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών (το γνωστό «χαράτσι»). Το ΕΕΤΗΔΕ με παραλλαγές διατηρήθηκε μέχρι φέτος, οπότε και αντικαταστάθηκε από τον ΕΝΦΙΑ, στον οποίο ενσωματώθηκε και ο ΦΑΠ.

Τα έσοδα των παραπάνω φόρων που βεβαιώθηκαν στους φορολογουμένους ανέρχονται στο ποσό των 11,2 δισεκατομμυρίων ευρώ. Με δεδομένο ότι οι αντικειμενικές με βάση τις οποίες υπολογίστηκαν οι φόροι ακινήτων είναι κατά μέσο όρο τουλάχιστον 30% υψηλότερες από τις εμπορικές τιμές, προκύπτει ότι το ποσό με το οποίο επιβαρύνθηκαν οι φορολογούμενοι ξεπερνά τα 3 δισεκατομμύρια ευρώ. Το ποσό αυτό εκτιμάται ότι είναι πολύ μεγαλύτερο, εάν ληφθεί υπόψη ότι οι αντικειμενικές αποτελούν βάση για τον προσδιορισμό του περιουσιακού κριτηρίου, όπου αυτό υπάρχει. Για παράδειγμα, για την καταβολή του επιδόματος πετρελαίου θέρμανσης υπάρχει περιουσιακό κριτήριο αντικειμενικής αξίας ακινήτων, ενώ κάτι ανάλογο ισχύει και για το ελάχιστο εγγυημένο εισόδημα, του οποίου η καταβολή πρόκειται να ξεκινήσει σύντομα. Επίσης, σε αυτόν τον λογαριασμό δεν περιλαμβάνονται φόροι όπως το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος, και τα έσοδά του καταλήγουν στους δήμους, αλλά ούτε και τα τεκμήρια των ακινήτων που το ύψος τους καθορίζεται και από την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται η κατοικία που δηλώνουν οι φορολογούμενοι.

Οι εξωπραγματικές αντικειμενικές τιμές, που οδήγησαν σε εξοντωτική φορολόγηση των ιδιοκτητών, προκάλεσαν και τις προσφυγές τους στη Δικαιοσύνη. Μία από αυτές τις προσφυγές ήταν εξαιρετικά επιτυχημένη. Προήλθε από τον πρόεδρο της Δράσης, Θεόδωρο Σκυλακάκη, και στελέχη του κόμματος, με το Συμβούλιο της Επικρατείας -στο οποίο κατατέθηκε και η προσφυγή- να υποχρεώνει το υπουργείο Οικονομικών να προχωρήσει στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών μέσα στο επόμενο εξάμηνο. Το ανώτατο δικαστήριο επικαλείται τη νομοθεσία των αντικειμενικών τιμών του 1982, σύμφωνα με την οποία οι τιμές ζώνης θα πρέπει να αναπροσαρμόζονται ανά διετία. Η τελευταία φορά που αναπροσαρμόστηκαν οι αντικειμενικές τιμές ήταν το 2007, δηλαδή παραμένουν στο ύψος τους τα τελευταία επτά χρόνια.

Η «ψαλίδα» των αντικειμενικών 



Αρμόδια στελέχη του υπουργείου Οικονομικών σημειώνουν ότι θα περιμένουν να λάβουν την απόφαση του ΣτΕ, προκειμένου να μελετήσουν ακριβώς το σκεπτικό της αλλά και να διαπιστώσουν ποιο ακριβώς είναι το περιεχόμενο της «διαταγής» που καλούνται να εκπληρώσουν. Σε κάθε περίπτωση, σημειώνουν οι ίδιες πηγές, το υπουργείο Οικονομικών θα συμμορφωθεί με την απόφαση. Τα πρώτα σενάρια που πέφτουν στο τραπέζι αναφορικά με το ζήτημα της διόρθωσης των αντικειμενικών περιλαμβάνουν:

1. Την άμεση εκκίνηση της τυπικής διαδικασίας επικαιροποίησης των αντικειμενικών τιμών. Αυτή περιλαμβάνει τη συγκρότηση ειδικών επιτροπών σε κάθε Εφορία, οι οποίες θα κληθούν να προτείνουν στην κεντρική υπηρεσία νέες τιμές ζώνης στις περιοχές τους. Η συγκεκριμένη διαδικασία είναι χρονοβόρα αλλά και σχετικά αναξιόπιστη στον καθορισμό αντιπροσωπευτικών αντικειμενικών τιμών. Για τον λόγο αυτό, συγκεντρώνει και τις λιγότερες πιθανότητες να επιλεγεί τελικά για τη διόρθωση των αντικειμενικών τιμών.

2. Την οριζόντια μείωση των αντικειμενικών κατά 30%. Η λύση αυτή είναι η πιο γρήγορη, αλλά ταυτόχρονα και πολύ άδικη, καθώς εξισώνει όλες τις περιοχές, ενώ υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις αναφορικά με το πόσο υποχώρησαν οι τιμές τα τελευταία χρόνια. Για παράδειγμα, λένε στο υπουργείο Οικονομικών, υπάρχουν περιοχές που οι αντικειμενικές είναι ακόμα και σήμερα χαμηλότερες από τις εμπορικές (πόλεις στην περιφέρεια, δήμοι της Δυτικής Αττικής κ.ά.). Με την οριζόντια μείωση θα μειωθούν οι τιμές ζώνης και σε αυτές τις περιοχές.

3. Η τρίτη λύση είναι αυτή της επίσπευσης της διαδικασίας που έχει ήδη ξεκινήσει στο υπουργείο Οικονομικών και περιλαμβάνει την καταγραφή των παραγόντων που διαμορφώνουν τις τιμές, αλλά και την ίδια τη συλλογή τιμών (από τράπεζες, αγγελίες κ.λπ.). Η διαδικασία αυτή θα οδηγήσει στο πιο αξιόπιστο αποτέλεσμα, αλλά ο χρόνος που υπάρχει δεν φαίνεται να επαρκεί για την εφαρμογή της.

Το πιθανότερο είναι ότι το υπουργείο Οικονομικών θα καταλήξει στη δεύτερη λύση. Με την οριζόντια μείωση των αντικειμενικών, θα εκπληρωθεί και η εξαγγελία της κυβέρνησης για μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 30% από το 2015.

Κατάρρευση
Ό,τι απέμεινε όρθιο στην κτηματαγορά από το πέρασμα της οικονομικής κρίσης κατεδαφίστηκε εξαιτίας των παράλογων αντικειμενικών αξιών, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων. Εξάλλου, ποιος θα αγόραζε προς 110.000 ευρώ διαμέρισμα 97 τ.μ. στο Παγκράτι, τη στιγμή που θα πρέπει να φορολογηθεί για το ποσό των 138.350 ευρώ, που αποτελεί την αντικειμενική τιμή; Με τη διαφορά να αντιστοιχεί στην τιμή πώλησης ενός μικρού διαμερίσματος, μια τέτοια αγοραπωλησία θα ήταν εύλογη μόνον εάν το συγκεκριμένο διαμέρισμα βρισκόταν σε μοναδική τοποθεσία, ήταν μακροχρόνια μισθωμένο σε φερέγγυο ενοικιαστή ή ήταν εξασφαλισμένη, βραχυπρόθεσμα, η άνοδος της τιμής του. Και επειδή οι τρεις αυτές προϋποθέσεις είναι πολύ δύσκολο να συντρέξουν σε μια οικονομία που βρίσκεται στο κατώτατο σημείο του καθοδικού κύκλου, η αγορά ακινήτων κατακρημνίστηκε.

Ως αποτέλεσμα, τη στιγμή που το σύστημα των αντικειμενικών θεσπίστηκε με στόχο οι έφοροι να μην μπορούν να αυθαιρετούν προσδιορίζοντας, κατά το δοκούν, τις τιμές των ακινήτων, πέτυχε, τελικά, να ωθήσει στην παρανομία μεγάλο αριθμό πωλητών και αγοραστών που προσπαθούν να... καλυφθούν από τη φοροκαταιγίδα.

Σήμερα, οι αξίες που προσδιορίζει η Εφορία για τα νεόδμητα διαμερίσματα είναι κατά κανόνα υψηλότερες των τιμών στις οποίες γίνονται πράξεις, με το ποσοστό της «ψαλίδας» να κυμαίνεται από 3% έως 33%, ανάλογα με την περιοχή. Στα παλαιά διαμερίσματα οι αντικειμενικές τιμές είναι κατά κανόνα υψηλότερες των τιμών των πράξεων κατά ποσοστό που κυμαίνεται από 20% έως 70%, ανάλογα με την περιοχή. Το καθεστώς αυτό αποθαρρύνει τις μεγάλες επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία, ιδίως από αλλοδαπούς που καλούνται να πληρώσουν φόρο βάσει πλασματικών αξιών, ενώ έχει φέρει στα πρόθυρα νευρικής κρίσης τους ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με ανάλυση της Alpha Bank, μόνον από την τεράστια πτώση των επενδύσεων σε ακίνητα, που οφείλεται κατά κύριο λόγο στις φορολογικές στρεβλώσεις, αφαιρέθηκαν από τη μεταβολή του ΑΕΠ σε ετήσια βάση 1,26 ποσοστιαίες μονάδες στο πρώτο τρίμηνο του 2014 και περί τις 0,8 ποσοστιαίες μονάδες στο δεύτερο τρίμηνο του 2014. Στο πλαίσιο αυτό, εξάλλου, η Τράπεζα της Ελλάδος έχει ζητήσει επανειλημμένα την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών.

Ας σημειωθεί ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αναμένεται να καταστήσει περισσότερο «ελκυστικά» τα ακίνητα που εκπλειστηριάζονται, μιας και σήμερα η τιμή πρώτης προσφοράς των ιδιοκτησιών που «βγαίνουν στο σφυρί» αντιστοιχεί στις υπερβολικές αντικειμενικές.

Τι αναφέρει η αγορά
Γιάννης Γκάνος, πρόεδρος RICS Hellas*
«Η διαίρεση της ελληνικής επικράτειας σε τιμές ζώνης, που γίνεται με σχετικά αυθαίρετο τρόπο, υποχρεώνει την αγορά ακινήτων να λειτουργεί στρεβλά. Αυτό, τη στιγμή που υπάρχουν περιοχές που βρίσκονται εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών. Η δημόσια διοίκηση προσδιορίζει, ανά χρονικά διαστήματα, το ύψος των αντικειμενικών με κριτήρια όπως είναι η παλαιότητα ή ο όροφος ενός κτιρίου, διαδικασία που μεθοδολογικά δεν ευσταθεί. Και αυτό, επειδή δεν μπορεί να ακολουθήσει τους ρυθμούς με τους οποίους κινείται η αγορά ακινήτων.
Εάν ληφθεί υπόψη ότι βάσει των τιμών που καθορίζει το υπουργείο Οικονομικών για τα ακίνητα προσδιορίζεται το ύψος ενός μεγάλου αριθμού φόρων κατοχής, γίνεται αντιληπτό ότι επιβάλλεται στο real estate ένα μοντέλο λειτουργίας που δεν καθορίζεται από τους κανόνες της προσφοράς και της ζήτησης. Σε αντίθεση με το εξωτερικό, η ύπαρξη Κτηματολογίου επιτρέπει την παρακολούθηση των αγοραπωλησιών που λαμβάνουν χώρα. Για παράδειγμα, στην Αγγλία ανεξάρτητοι πιστοποιημένοι εκτιμητές προσδιορίζουν το ύψος του φόρου που αντιστοιχεί σε κάθε συναλλαγή».
* Βασιλικό Ινστιτούτο Ορκωτών Πραγματογνωμόνων Ακινήτων Μ. Βρετανίας

Νίκος Σιαμάκης, δικηγόρος
«Το ελληνικό Δημόσιο είναι υποχρεωμένο να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες, ώστε να μην υφίσταται δυσαναλογία σε σχέση με τις εμπορικές αξίες. Το 2007, οπότε τροποποιήθηκαν για τελευταία φορά οι αντικειμενικές, αποτέλεσε την τελευταία χρονιά κατά την οποία ενισχύθηκαν οι τιμές, καθώς από το 2008 καταγράφεται μια προϊούσα αύξηση των αξιών. Μολονότι, λοιπόν, το Δημόσιο όφειλε, κατά τα τελευταία χρόνια, να προχωρήσει στην αναπροσαρμογή των αξιών, τις διατήρησε ως έχουν, προκαλώντας οικονομική ζημιά στους ιδιοκτήτες. Θα λέγαμε ότι παράνομα η διοίκηση εισπράττει χρήματα μέσω των φόρων, δεδομένου ότι αυτοί στηρίζονται σε πλασματικές αντικειμενικές τιμές. Άμεση συνέπεια της πρακτικής αυτής υπήρξε η ελαχιστοποίηση του αριθμού των συναλλαγών, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις κατάσχεσης ιδιοκτησιών λόγω αδυναμίας καταβολής των υπέρογκων φόρων. Γι' αυτό, δεν θα ήταν παρακινδυνευμένο να λέγαμε ότι οι "παθόντες" θα μπορούσαν να στραφούν κατά του Δημοσίου, διεκδικώντας αποζημίωση».

*Αναδημοσίευση από την εφημερίδα "Κεφάλαιο" της 22ας Νοεμβρίου 2014



Δεν υπάρχουν σχόλια: