Η αγορά κατοικίας από το 1941 μέχρι σήμερα: Από τους μαυραγορίτες στη φούσκα των δανείων

Tο 2008, όταν έσκασε η φούσκα των στεγαστικών δανείων, ο κόσμος έκπληκτος ανακάλυψε ότι πίσω από την ανάγκη του κάθε ανθρώπου να ζει σε καλύτερο περιβάλλον στήθηκε ένα τεράστιο κερδοσκοπικό παιγνίδι από τις τράπεζες το οποίο οδήγησε την παγκόσμια οικονομία σε  πρωτοφανή ύφεση και εκατομμύρια ανθρώπους σε όλο τον κόσμο να χάσουν τα σπίτια τους.

Η ελληνική εμπειρία σύντομα θα έχει ανάλογα χαρακτηριστικά με εκείνα...των ΗΠΑ, της Μ. Βρετανίας και της Ισπανίας. Οι ρυθμίσεις για τα κόκκινα δάνεια, που με περισσή υπερηφάνεια εξαγγέλλονται από την πολιτική ηγεσία και παρουσιάζονται περίπου ως ένα επίτευγμα, θέτουν χιλιάδες Έλληνες μπροστά στην άμεση προοπτική να ξεσπιτωθούν. Το πιο σημαντικό είναι ότι με τις ρυθμίσεις αυτές ταυτοποιούνται οι ένοχοι για την κρίση των τραπεζών, ενώ ταυτόχρονα αθωώνονται κάποιοι και παραδίδονται στην κοινωνία χωρίς το παραμικρό ψεγάδι. Στην πραγματικότητα η περίπτωση των «κόκκινων στεγαστικών δανείων» -σε αντίθεση με ό,τι συνέβη στο εξωτερικό- είναι μία μεθοδευμένη προσπάθεια να εμφανιστούν τα θύματα ως θύτες και οι θύτες να απολαύσουν ανενόχλητοι τους καρπούς των... έργων τους.

Στην πραγματικότητα, για δεύτερη φορά στη διάρκεια των τελευταίων εβδομήντα χρόνων, η ιστορία της βίαιης αναδιανομής της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων επαναλαμβάνεται, με το κράτος, στην καλύτερη περίπτωση, να παίζει τον ρόλο του θεατή. Η πρώτη έγινε κατά την περίοδο της γερμανικής κατοχής, όταν 80.000 σπίτια πέρασαν από τους νόμιμους ιδιοκτήτες τους σε δωσίλογους και μαυραγορίτες καθώς η οικονομική εξαθλίωση οδήγησε χιλιάδες απελπισμένους Έλληνες να τα «πουλήσουν» για ένα κομμάτι ψωμί ή για έναν τενεκέ λάδι. Και ενώ θα περίμενε κανείς ότι η απελευθέρωση θα ακύρωνε όλες τις αγοραπωλησίες ως παράνομες, ήλθε το ελληνικό κράτος και διατήρησε πολλές από αυτές ή υποχρέωσε τους αρχικούς ιδιοκτήτες να πληρώσουν τους κατοχικούς - αγοραστές.

Μάλιστα, η σχετική νομοθετική ρύθμιση έγινε το 1949, πέντε χρόνια χρόνια μετά την απελεύθερωση, γεγονός που σίγουρα θα διευκόλυνε τη νομιμοποίηση των "κλοπών". Ο αναγκαστικός νόμος «περί των επί κατοχής συναφθεισών ακινήτων» σε 26 άρθρα είχε αποτέλεσμα:

* Τα καλύβια των φτωχών να επιστραφούν στους παλιούς ιδιοκτήτες τους.

* Για τα σπίτια της μεσαίας τάξης να γίνει διαπραγμάτευση μεταξύ «αγοραστών» και «πωλητών» προκειμένου να διευθετηθεί η «εκκρεμότητα».

* Τα μεγάλα σπίτια να δοθούν στους «αγοραστές» με τη μέθοδο της φορολογίας.

Η σύγχρονη ελληνική εμπειρία δεν έχει τους ίδιους πρωταγωνιστές, αλλά σίγουρα μπορεί να μιλήσει κανείς για ολιγωρία. Η σκέψη αυτή περνά από το μυαλό του κάθε καλόπιστου παρατηρητή που θα ήθελε να συγκρίνει την ελληνική εμπειρία των κόκκινων δανείων με τη βρετανική.

Πριν από λίγους μήνες, τον Αύγουστο, η βρετανική Αρχή Χρηματοοικονομικής Συμπεριφοράς (FCA) επέβαλε πρόστιμο 18 εκατ. ευρώ στη Royal Bank of Scotland για παραπλάνηση δανειοληπτών. Σύμφωνα με την Αρχή, η τράπεζα έδινε στεγαστικά δάνεια σε καταναλωτές χωρίς να ελέγχει επαρκώς αν μπορούσαν να τα αποπληρώσουν. Σε 162 περιπτώσεις (από τις 164 που εξετάστηκαν) διαπιστώθηκε ότι τα τεστ δεν εντόπισαν την πραγματική οικονομική κατάσταση των υποψήφιων δανειοληπτών ώστε να τους προταθούν οι καταλληλότεροι όροι. Η RBS θα ταχυδρομήσει επιστολές προς 30.000 δανειολήπτες, με τις οποίες θα τους ζητά να καταθέσουν πιθανές ενστάσεις τους για τα στεγαστικά τους δάνεια.

Στην πραγματικότητα με την απόφασή της αυτή η βρετανική Αρχή Χρηματοοικονομικής Συμπεριφοράς παραδέχθηκε ότι υπάρχει μείζων ευθύνη των τραπεζών στη χορήγηση των δανείων. Μια αλήθεια την οποία η ρύθμιση για τους πλειστηριασμούς, αλλά και τα κυοφορούμενα μέτρα για τα κόκκινα δάνεια, όχι μόνο αγνοούν, αλλά και δεν αναγνωρίζουν. Προφανώς γιατί θεωρούν ότι πολύ πιο ανώδυνα μπορεί να φορτωθεί τις ευθύνες ο «ανώνυμος» που θα χάσει το σπίτι του παρά το ίδιο το σύστημα στις πλάτες του οποίου στηρίζεται.

Στις 11 Οκτωβρίου 2005, ο τότε διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος Νίκος Γκαργκάνας με μία πράξη του αναθεωρεί το ισχύον θεσμικό πλαίσιο για τις προβλέψεις που θα πρέπει να κάνουν οι τράπεζες ώστε να μη παρουσιάσουν «μαύρες τρύπες» από μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Τα επόμενα χρόνια υπήρξαν και άλλες αποφάσεις για τις προβλέψεις στα στεγαστικά, αλλά το ενδιαφέρον εστιάζεται στην υποχρέωση των τραπεζών να ελέγχουν την πιστοληπτική ικανότητα των υποψήφιων δανειοληπτών. Έτσι, μεταξύ των άλλων, αναφέρεται ότι:

«Με την Π.Δ./Τ.Ε. 2565/11.10.2005 καθορίζεται ότι:

* Οι μειωμένοι συντελεστές προβλέψεων που ήδη απολαμβάνουν τα εξασφαλισμένα με ακίνητα δάνεια θα εφαρμόζονται από 31.12.2005 στο τμήμα του δανείου που αντιστοιχεί στο 75% της αγοραίας αξίας του υπέγγυου ακινήτου (αντί της ισχύουσας μέχρι σήμερα αντικειμενικής αξίας).

* Παύει να ισχύει ο μειωμένος συντελεστής προβλέψεων για τα στεγαστικά δάνεια που περιέρχονται σε καθυστέρηση μεγαλύτερη των 12 μηνών.

* Κατά την εκτίμηση της κεφαλαιακής επάρκειας των πιστωτικών ιδρυμάτων που διενεργείται από την Τράπεζα της Ελλάδος θα συνυπολογίζεται στις εποπτικές προβλέψεις ποσοστό των διαγραφών επισφαλών δανείων που έχουν ή θα διενεργηθούν εντός των χρήσεων των ετών 2005 και 2006.

* Μετά τη λήξη της ανωτέρω περιόδου (δηλαδή από 1.1.2007 και εφεξής), τα πιστωτικά ιδρύματα υποχρεούνται να καλύπτουν με ειδικό αποθεματικό τα δάνεια των οποίων η καθυστέρηση υπερβαίνει τα τρία έτη, εφόσον δεν καλύπτονται από ειδικές προβλέψεις».

Σήματα κινδύνου υπήρξαν, αλλά αγνοήθηκαν...
Μάλιστα στην ίδια Πράξη αναφέρεται ότι οι τράπεζες θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη "τουλάχιστον τους κάτωθι παράγοντες κινδύνου:

* Τη σχέση των οφειλόμενων μηνιαίων τοκοχρεολυτικών δόσεων έναντι του ύψους του διαθέσιμου εισοδήματος στο στάδιο της προαξιολόγησης (με βάση τη διεθνή εμπειρία 30% έως 40%, κλιμακούμενο κατάλληλα κατά το απόλυτο ύψος του διαθέσιμου εισοδήματος).

* Την επίπτωση της ενδεχόμενης αύξησης των επιτοκίων επί του κόστους εξυπηρέτησής τους σε συνδυασμό με τη διάρκεια των δανείων".

Και καταλήγει λέγοντας  ότι «οι αρμόδιες υπηρεσίες της Τράπεζας της Ελλάδος παρακολουθούν την αποτελεσματική ενσωμάτωση των εν λόγω παραγόντων στο σύστημα διαχείρισης κινδύνων κάθε τράπεζας και λαμβάνουν τα τυχόν αναγκαία πρόσθετα μέτρα, ιδίως με τον καθορισμό υψηλότερου Δείκτη Κεφαλαιακής Επάρκειας».

Κοντολογίς η κέντρική τράπεζα ούτε λίγο ούτε πολύ είχε προειδοποιήσει τις τράπεζες για τον κίνδυνο των κόκκινων δανείων και για τον λόγο αυτόν τους ζητούσε να ελέγχουν αν το εισόδημα των δανειοληπτών ήταν αρκετό όχι μόνο για να αποπληρώνονται οι δόσεις του δανείου τη συγκεκριμένη στιγμή, αλλά και εκείνες που θα προέκυπταν σε περίπτωση αύξησης των επιτοκίων.

Φυσικά στις εποχές των παχέων αγελάδων κανείς δεν ανησυχούσε. Τα δάνεια εγκρίνονταν αφειδώς. Οι εισοδηματικοί περιορισμοί αγνοήθηκαν.

Τα πράγματα άρχισαν να διαφοροποιούνται όταν τα πρώτα μαύρα σύννεφα της κρίσης έκαναν την εμφάνισή τους στον ορίζοντα και οι τράπεζες άρχισαν να κλείνουν τις πόρτες των... σεντουκιών τους. Τότε ήταν που ανακάλυψαν τους εισοδηματικούς περιορισμούς αλλά και τα υπερτιμολογημένα ακίνητα. Μέχρι τότε αγνοούσαν όχι μόνο κάθε λογής ελέγχους όσον αφορά το ύψος των εισοδημάτων των δανειοληπτών, αλλά προσάρμοζαν τις εκτιμήσεις που αφορούσαν την αξία των ακινήτων πάνω στην οποία έβαζαν την προσημείωση ή την υποθήκη στους στόχους για την αύξηση του μεριδίου της αγοράς που είχε η κάθε μία από αυτές. Σε αυτό το «αεροπλανάκι» καλούσαν να συμμετάσχουν και οι εργαζόμενοι στις πωλήσεις δανείων θέτοντας στόχους και μπόνους, ενώ απευθύνονταν σε εταιρείες πωλήσεων παρέχοντας γενναία ποσοστά προκειμένου να αυξήσουν τις πωλήσεις δανείων. Μάλιστα δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που η απειλή «θα πάω σε άλλη τράπεζα» ήταν αρκετή όχι μόνο για να πεταχτούν στο καλάθι των αχρήστων οι υποχρεώσεις για εισοδηματικό έλεγχο των υποψήφιων δανειοληπτών, αλλά και οι στοιχειώδεις κανόνες της εκτιμητικής επιστήμης για τον καθορισμό της αξίας των ακινήτων.

Οι ευθύνες Προβόπουλου
Θα περίμενε κανείς ότι η Τράπεζα της Ελλάδος στο πλαίσιο του εποπτικού της ρόλου θα έκανε το αυτονόητο. Δηλαδή ό,τι ακριβώς έκανε και η βρετανική Αρχή Χρηματοοικονομικής Συμπεριφοράς: να έλεγξει κατά πόσον οι τράπεζες έδιναν στεγαστικά δάνεια σε καταναλωτές χωρίς να ελέγχουν επαρκώς αν μπορούσαν να τα αποπληρώσουν.

Ήδη όταν ξέσπασε η κρίση το τιμόνι της Τράπεζας της Ελλάδος είχε περάσει στα χέρια ενός ανθρώπου που ήξερε από πρώτο χέρι τις πρακτικές που ακολουθούνταν στις χορηγήσεις δανείων. Ο κύριος Προβόπουλος, ο νέος κεντρικός τραπεζίτης, είχε πολυετή πείρα στις τραπεζικές πρακτικές αφού οι καίριες θέσεις από τις οποίες είχε περάσει τα προηγούμενα χρόνια τον βοηθούσαν να ξέρει από πρώτο χέρι πώς γίνονταν οι πωλήσεις δανείων. Τα προηγούμενα χρόνια είχε περάσει από κορυφαίες θέσεις ευθύνης και από τις δύο σημερινές συστεμικές τράπεζες (Alpha και Πειραιώς), ενώ ήταν επικεφαλής και της Εμπορικής Τράπεζας, η οποία λίγα χρόνια αργότερα πέρασε στα χέρια της Alpha. Ειδικά στην Εμπορική και στην Πειραιώς ήταν στην κορυφή της διοικητικής πυραμίδας και επομένως θα μπορούσε να σκεφτεί κανείς ότι και ο ίδιος ήταν μέρος του προβλήματος. Το σίγουρο είναι ότι σε όλη τη διάρκεια της θητείας του δεν έγινε γνωστό αν υπήρξε κάποιος έλεγχος στις τράπεζες για το αν τηρούσαν τις εισοδηματικές προδιαγραφές που είχαν τεθεί από τον προκάτοχό του. Επίσης πέπλο μυστηρίου καλύπτει τυχόν πορίσματα αλλά και ποινές σε περιπτώσεις που εντοπίστηκε ότι δεν ακολουθήθηκαν οι περιορισμοί που ίσχυαν στις χορηγήσεις δανείων.

Η βρετανική εμπειρία δείχνει ότι το θέμα αυτό ήταν τόσο σοβαρό ώστε η βρετανική τράπεζα, η οποία βρίσκεται κατά 81% υπό τον έλεγχο της βρετανικής κυβέρνησης, μετά τη διάσωσή της από κρατικά κονδύλια αναγκάστηκε να πάρει μέτρα: Η RBS θα ταχυδρομήσει επιστολές προς 30.000 δανειολήπτες, με τις οποίες θα τους ζητά να καταθέσουν πιθανές ενστάσεις τους για τα στεγαστικά τους δάνεια.

Στην πραγματικότητα όμως η έρευνα αυτή που έγινε από τις βρετανικές χρηματοπιστωτικές αρχές έδωσε τη δυνατότητα και σε πολλούς δανειολήπτες να υπερασπιστούν τον εαυτό τους προβάλλοντας ως επιχείρημα την πλημμελή προστασία τους από τις τράπεζες. Αντίθετα στην ελληνική εμπειρία η σιωπή υποκατέστησε το εύλογο ερώτημα που υπάρχει, αν από την πλευρά τους τα πιστωτικά ιδρύματα προστάτευσαν επαρκώς τους δανειολήπτες με το να τους αποτρέψουν από δυσάρεστες μελλοντικές περιπέτειες. Αν μάλιστα λάβει κανείς υπόψη ότι ούτε οι φορείς ούτε η κεντρική τράπεζα δεν έχουν αναφέρει τίποτε για τυχόν παρατυπίες στη διαδικασία χορήγησης των δανείων, τότε εύλογα αναρωτιέται κανείς: Τελικά όλοι οι εμπλεκόμενοι, με εξαίρεση τους δανειολήπτες, έκαναν σωστά τη δουλειά τους;

Αν το καλοσκεφτεί κανείς, με τον τρόπο αυτόν οι τράπεζες είχαν ένα πραγματικά ατράνταχτο επιχείρημα για να αποκρούσουν όλες τις ενδεχόμενες κατηγορίες για τυχόν λάθη, παραλείψεις και ευθύνες στη διαδικασία χορήγησης των δανείων.

Το θέμα αυτό αναδεικνύεται σε μείζον αν αναλογιστεί κανείς την αμερικάνική εμπειρία των τοξικών δανείων. Εκεί οι αρμόδιες αρχές δικαίωσαν χιλιάδες επενδυτές στον ισχυρισμό τους ότι εξαπατήθηκαν αγοράζοντας τιτλοποιημένα επισφαλή στεγαστικά δάνεια. Για τον λόγο αυτόν άλλωστε η τράπεζα Bank of America θα τους επιστρέψει 9,65 δισεκατομμύρια δολάρια σε ρευστό και 7 δισεκατομμύρια δολάρια σε διευκολύνσεις. Υπενθυμίζεται ότι συνολικά στη Bank of America έχουν επιβληθεί πρόστιμα περίπου 70 δισεκατομμυρίων δολαρίων για την εμπλοκή της στην κρίση των «τοξικών» προϊόντων που είχαν ως εγγυήσεις τα επισφαλή ενυπόθηκα δάνεια.

Πώς θα μπορούσε άραγε κανείς να μιλήσει για τοξικά δάνεια όταν δεν υπήρξε θέμα τις διαδικασίες που ακολουθήθηκαν στις αξιολογήσεις για την πιστοληπτική δυνατότητα των δανειοληπτών; Πώς θα μπορούσε να αμφισβητήσει κανείς τα τιτλοποιημένα ομολογιακά στεγαστικών δανείων που διατέθηκαν στις διεθνείς αγορές;

Τελικά αποδείχθηκε ότι, αν και όλο το σύστημα χορήγησης στεγαστικών δανείων ήταν διάτρητο, κανείς από τους θεσμικά υπεύθυνους για την εύρυθμη λειτουργία του δεν έκανε τίποτε, την περίοδο που οι κρουνοί των τραπεζών έρρεαν χρήμα για να αποτρέψουν τυχόν στρεβλώσεις στους όρους χορήγησης των δανείων. Και φυσικά εξίσου αδιάφοροι ήταν και όταν έφτασε η ώρα της κρίσης, καθώς κανείς θεσμικά υπεύθυνος δεν έλεγξε αν τηρήθηκαν οι όροι και οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση των στεγαστικών και κυρίως αν τα δάνεια που δόθηκαν αντανακλούσαν την πραγματική αξία των κατοικιών τη δεδομένη στιγμή της χορήγησης των δανείων.

Άλλωστε η «κατασκευή ενόχων» για την κρίση των κόκκινων δανείων ήταν πλέον εύκολη. Για όλα υπεύθυνοι ήταν οι δανειολήπτες. Αυτοί που πήραν τα δάνεια και αρνούνταν να τα ξεπληρώσουν. Αυτοί που υπερεκτίμησαν την αξία του ακινήτου που ήθελαν να αγοράσουν και παρέκαμψαν τους εισοδηματικούς περιορισμούς που ήταν σε ισχύ.

Για όλους αυτούς τους λόγους, τους αξίζει κάθε είδους τιμωρία και διασυρμός, ακόμα και να χάσουν τα σπίτια τους στον πλειστηριασμό. Αυτοί ήταν οι τζογαδόροι των δανείων και θα πρέπει να πληρώσουν. Και, όπως είπε και ο πρωθυπουργός στη συζήτηση για την παροχή ψήφου εμπιστοσύνης στην κυβέρνηση, η μοίρα που περιμένει όσους μπορούν να πληρώσουν και αρνούνται θα είναι... σκληρή.

Όλοι οι υπόλοιποι εμπλεκόμενοι δεν έχουν καμία ευθύνη. Οι τράπεζες, οι πωλητές δανείων, οι υπηρεσίες ελέγχου της εύρυθμης λειτουργίας του πιστωτικού συστήματος έκαναν το καθήκον τους. Και από την άποψη αυτή το σύστημα είναι θωρακισμένο, αφού, σε αντίθεση με τις ΗΠΑ και τη Μ. Βρετανία, όπου εντοπίστηκε σωρεία παραβάσεων, στην Ελλάδα όλα λειτουργούν σωστά. Δεν είναι τυχαίο μάλιστα ότι, για να επιβραβευθεί ο ρόλος της κεντρικής τράπεζας, ο αρμόδιος συμμετέχει στην επιτροπή που έχει συστήσει το υπουργείο Οικονομικών για τις νέες αντικειμενικές τιμές...

Του Γ. Τριποταμιανού
 www.vathiprasino.blogspot.gr