«Κρυφές» επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες αστικών ακινήτων

Ανατροπές στη φορολογία των ακινήτων έρχονται από την 1η Ιανουαρίου 2014 με τις αλλαγές που προωθεί το υπουργείο Οικονομικών.

Από το επόμενο έτος περίπου 5,5 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων θα πληρώνουν ένα νέο φόρο για την ακίνητη περιουσία που έχουν στη κατοχή τους, ενώ την ίδια ώρα επανέρχεται το «πόθεν έσχες» για την αγορά ή κατασκευή κατοικιών, μειώνεται ο φόρος μεταβίβασης από το 8%-10% στο 3% και ταυτόχρονα επιβάλλεται φόρος υπεραξίας κατά τις μεταβιβάσεις. Μάλιστα ο φόρος υπεραξίας, θα επιβαρύνει τον πωλητή και προσδιορίζεται στο 15% της διαφοράς ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης ενός ακινήτου.

Πιο συγκεκριμένα το νέο σκηνικό στη φορολογία των ακινήτων συνθέτουν οι εξής αλλαγές:

1. Επιβολή νέου φόρου σε όλα τα ακίνητα (κατοικίες, επαγγελματική στέγη, οικόπεδα, αγροτεμάχια). Με την τρόικα να αμφισβητεί ότι η εισπραξιμότητα του νέου φόρου θα φθάσει το 82% και την «τρύπα» στα έσοδα του φόρου να έχει ανοίξει στα 380-400 εκατ. ευρώ, στο υπουργείο Οικονομικών «σβήνουν-γράφουν» τις διατάξεις του νομοσχεδίου. Το υπουργείο Οικονομικών αποδέχεται ότι με τις αλλαγές στον ενιαίο φόρο ακινήτων και τη διατήρηση του ΦΑΠ για όσους έχουν ακίνητη περιουσία άνω των 300.000 ευρώ, το 5% των φορολογουμένων ή 290.000 ιδιοκτήτες, θα πληρώσουν περισσότερο φόρο σε σχέση με φέτος. Επιπλέον, σύμφωνα με τους υπολογισμούς του υπουργείου οκτώ στους δέκα φορολογουμένους θα έχουν ελαφρύνσεις, ενώ για ένα ποσοστό της τάξης του 15%, η φορολογική επιβάρυνση θα παραμείνει σχεδόν αμετάβλητη.

Το νομοσχέδιο για τον διπλό φόρο στα ακίνητα, ακόμα και μετά τις αλλαγές, εξακολουθεί να συγκεντρώνει τα πυρά βουλευτών της συγκυβέρνησης που πιέζουν για νέες διορθώσεις πριν φτάσει στη Βουλή. Μάλιστα ο βουλευτής της Ν.Δ Κώστας Μαρκόπουλος, με δηλώσεις του ανέφερε ότι εξετάζεται μείωση του φόρου για τα ξενοίκιαστα ακίνητα που δεν ηλεκτροδοτούνται, αίτημα το οποίο έχει θέσει μερίδα κυβερνητικών βουλευτών, αν και σύμφωνα με πληροφορίες, δύσκολα θα «περάσει» η συγκεκριμένη πρόταση, καθώς δημιουργούνται περαιτέρω απώλειες εσόδων. Πληροφορίες όμως αναφέρουν πως μετά τη σύνταξη του νομοσχεδίου στη νέα του μορφή, θα ακολουθήσει νέος γύρος ζυμώσεων στις κοινοβουλευτικές ομάδες ΝΔ και ΠΑΣΟΚ και δεν αποκλείεται να υπάρξουν και νέες διορθώσεις.

2. Μείωση φόρου μεταβίβασης. Στο 3% μειώνεται από την 1η Ιανουαρίου 2014 ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων. Σήμερα ανέρχεται στο 8% για αξία έως 20.000 ευρώ και 10% για υψηλότερης αξίας μεταβιβάσεις ακινήτων. Με τη μείωση το φορολογικού συντελεστή ελαφρύνονται φορολογικά οι αγοραπωλησίες ακινήτων.

Για παράδειγμα, κατά την πώληση ακινήτου αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης- για τον αγοραστή- φτάνει σήμερα τα 9.600 ευρώ. Μετά τη μείωση ο φόρος θα περιοριστεί σε 3.000 ευρώ. Επίσης το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει περαιτέρω αλλαγές στη φορολόγηση ακινήτων με κατάργηση σειράς τελών υπέρ τρίτων στις αγοραπωλησίες (φόροι και έξοδα για ΟΤΑ, δικηγόρους κ.ά.). Ακόμη από 1ης Ιανουαρίου 2014 γίνεται προαιρετική η παράσταση δικηγόρου κατά την υπογραφή συμβολαίων.

3. Φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Όλοι όσοι θα πουλήσουν ακίνητο μετά την 1η Ιανουαρίου 2014 θα επιβαρυνθούν με φόρο υπεραξίας, ο οποίος θα υπολογίζεται με συντελεστή 15% επί της διαφοράς «τιμή πώλησης μείον τιμή αγοράς». Η τιμή πώλησης είναι αυτή που αναγράφει το συμβόλαιο. Η τιμή κτήσης είναι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο και σε περίπτωση που δεν υπάρχει τίμημα, η αξία βάσει της οποίας προσδιορίστηκε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου. Αν η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προσδιοριστεί θεωρείται ότι είναι μηδενική.

Η υπεραξία μειώνεται ανάλογα με τα χρόνια διακράτησης του ακινήτου ως εξής:

.Από 1 έως πέντε χρόνια έκπτωση 5%

.Από 5 έως 10 χρόνια έκπτωση 13%

.Από 10 έως 15 χρόνια, έκπτωση 21%

.Από 15 έως 20 χρόνια, έκπτωση 27%

.Από 20 έως 25χρόνια, έκπτωση 34%

.Πάνω από 25 χρόνια, έκπτωση 39%

Δεν καταλογίζεται φόρος αν η υπεραξία μετά τις μειώσεις δεν υπερβαίνει το ποσό των 25.000 ευρώ. Για να γίνει αυτό, πρέπει να πληρούνται δύο προϋποθέσεις:

.Ο φορολογούμενος να έχει διακρατήσει τα ακίνητα για τουλάχιστον πέντε χρόνια και

.Να μην έχει πραγματοποιήσει άλλη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας εντός της περιόδου διακράτησης.

Εφόσον η υπεραξία από την πώληση του ακινήτου υπερβαίνει το 50% του εισοδήματος τότε θα επιβάλλεται φόρος εισοδήματος. Όσο μεγαλύτερο είναι το εισόδημα, τόσο λιγότερες θα είναι οι πιθανότητες να καταβληθεί φόρος. Δηλαδή, η διάταξη ευνοεί τους έχοντες υψηλά εισοδήματα. Με δεδομένη την καθίζηση των τιμών την τελευταία πενταετία, ο φόρος υπεραξίας εκτιμάται πως θα έχει περιορισμένες επιπτώσεις, ενώ ελάχιστη θεωρείται από αρμόδιους παράγοντες η συμβολή της μείωσης του φόρου μεταβίβασης στην αναθέρμανση της αγοράς, δεδομένου ότι είναι πρακτικά «νεκρή». Το περασμένο έτος τα έσοδα από μεταβιβάσεις ακινήτων ήταν μόλις 201 εκατ. ευρώ όταν πέντε χρόνια νωρίτερα έφταναν το 1 δισ. ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί ότι το 2007 έγιναν 148.125 αγοραπωλησίες ακινήτων, ενώ δύο χρόνια αργότερα, έχοντας ξεσπάσει η κρίση, τα νέα συμβόλαια δεν έφτασαν συνολικά ούτε στις 80.000. Αντίστοιχη «βουτιά» έκαναν και τα έσοδα του Δημοσίου από τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Το 2007 εισπράχθηκε 1 δισ. ευρώ, το 2008 περίπου 895 εκατ. ευρώ, περιορίστηκαν σε 603 εκατ. το 2009, σε 554 το 2010, σε 399 εκατ. το 2011, ενώ το περασμένο έτος τα έσοδα άγγιξαν τα 201 εκατ. ευρώ.

4. Επανέρχεται το «πόθεν έσχες». Από την 1η Ιανουαρίου 2014 επανέρχεται το «πόθεν έσχες» για την αγορά ή κατασκευή ακινήτων, αφού στο τέλος του έτους λήγει η απαλλαγή από τον έλεγχο του «πόθεν έσχες» για την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου (πρώτης κατοικίας, δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, καταστήματος, οικοπέδου, αγροτεμαχίων κ.λπ.) και για την ανέγερση οικοδομής ή πισίνας.

Η εφαρμογή του «πόθεν έσχες» για αγορά ή ανέγερση ακινήτων είχε ανασταλεί από τις 17 Δεκεμβρίου 2010 και επανέρχεται πλέον από την 1 Ιανουαρίου 2014.

Με την επαναφορά του «πόθεν έσχες» κάθε δαπάνη που θα πραγματοποιεί φορολογούμενος για την αγορά ή την ανέγερση κατοικίας ή οποιουδήποτε άλλου κτίσματος, για την αγορά οικοπέδου, αγροτεμαχίου ή οποιασδήποτε άλλης εδαφικής έκτασης καθώς επίσης και για την κατασκευή πισίνας θα θεωρείται πλέον τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου και θα πρέπει να δικαιολογείται από τα δηλωθέντα εισοδήματά του.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η αναστολή του «πόθεν έσχες» βοήθησε κυρίως τους φορολογουμένους που διέθεταν ρευστό και προχώρησαν στην αγορά ακριβών κατοικιών και τους γονείς που βοηθούν τα παιδιά τους για να αποκτήσουν στέγη, καθώς η απαλλαγή από το «πόθεν έσχες» εφαρμόζεται μέχρι το τέλος του έτους και στον φόρο για δωρεές ή γονικές παροχές μετρητών, τα οποία προορίζονταν για αγορά ακινήτων.

www.imerisia.gr